Sau khi hoàn thành phần móng và triển khai thi công phần thân, khối nhà A1 thuộc dự án Monrei Saigon (tên pháp lý: Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1) đã chính thức được Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương xác nhận đủ điều kiện để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là văn bản pháp lý quan trọng, đánh dấu thời điểm chủ đầu tư có thể chính thức huy động vốn từ khách hàng theo đúng quy định pháp luật.
Thông tin chung về văn bản thông báo
Số hiệu và thời điểm ban hành
Văn bản số 3750/SXD-QLN được Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương ban hành ngày 27/6/2025, do Phó Giám đốc Sở, ông Trần Sĩ Nam, ký thay Giám đốc, gửi đến Công ty Cổ phần Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Thiên Long.
Cơ sở tiếp nhận hồ sơ
Văn bản được ban hành trên cơ sở xem xét Văn bản số 09/2025/TLC-PTDA1 ngày 13/6/2025 của chủ đầu tư, đề nghị thông báo khối nhà A1 thuộc dự án đủ điều kiện được bán, cho thuê mua, cùng hồ sơ dự án kèm theo được tiếp nhận qua Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của Sở Xây dựng.
Quy mô dự án và phần được phép bán
Tổng quy mô dự án
Theo thông báo, dự án Monrei Saigon – Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 có quy mô 2.684 căn hộ chung cư, gồm 3 khối chung cư: khối A1 cao 36 tầng cộng 1 tum với 3 tầng hầm; khối A2 và A3 cao 39 tầng cộng 1 tum, cũng với 3 tầng hầm.
Số lượng căn hộ đủ điều kiện bán trong đợt này
Trong tổng quy mô dự án, quy mô phần bán nhà ở hình thành trong tương lai lần này là 1.106 căn hộ, thuộc khối nhà A1. Vị trí và diện tích cụ thể của các căn hộ này được nêu chi tiết tại Giấy phép xây dựng số 1077/GPXD ngày 09/4/2024 – văn bản đã được phân tích ở bài viết trước đó về giấy phép xây dựng phần hầm, thân của dự án.
Cơ sở pháp lý được rà soát
Pháp lý về chủ trương đầu tư và doanh nghiệp
Sở Xây dựng đã rà soát Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư số 2049/QĐ-UBND ngày 11/8/2023, cùng giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp của chủ đầu tư.
Pháp lý về quy hoạch, thiết kế, xây dựng và môi trường
Về quy hoạch và xây dựng, hồ sơ được rà soát bao gồm Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500 số 4544/QĐ-UBND, kết quả thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi của Cục Quản lý hoạt động xây dựng – Bộ Xây dựng, Giấy phép môi trường số 161/QĐ-STNMT, Giấy chứng nhận thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy số 1119/TD-PCCC, cùng hai giấy phép xây dựng đã được cấp: số 4668/GPXD ngày 26/12/2023 (phần móng, cọc, tường vây) và số 1077/GPXD ngày 09/4/2024 (phần hầm, thân).
Xác nhận nghiệm thu công trình
Đáng chú ý, hồ sơ còn có Biên bản nghiệm thu hoàn thành bộ phận công trình xây dựng ngày 25/11/2024, cùng văn bản số 1230/GĐ-HTKT ngày 09/12/2024 của Cục Giám định nhà nước về chất lượng công trình xây dựng – Bộ Xây dựng, thông báo kết quả kiểm tra công tác nghiệm thu hoàn thành giai đoạn thi công hạng mục tường vây, cọc đại trà và kết cấu móng sàn hầm B2 tháp A1.
Pháp lý về đất đai
Về đất đai, dự án có Quyết định số 3483/QĐ-UBND ngày 21/12/2023 cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cùng hai Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (số AA 01994808 và AA 01994809) do Sở Nông nghiệp và Môi trường cấp ngày 09/5/2025.
Tiến độ thi công thực tế tại thời điểm khảo sát
Kết quả khảo sát ngày 25/6/2025
Theo biên bản khảo sát của Sở Xây dựng, tại thời điểm khảo sát, công trình dự án đã xây dựng hoàn thành xong phần móng, đang triển khai thi công phần thân, với tiến độ đã thi công đến tầng 3 và hệ thống cơ điện của khối nhà A1.
Ý nghĩa của thông tin tiến độ
Việc Sở Xây dựng trực tiếp khảo sát và ghi nhận tiến độ thi công thực tế, thay vì chỉ dựa vào hồ sơ giấy tờ, là bước xác minh quan trọng giúp đảm bảo thông tin công bố với khách hàng phản ánh đúng tình trạng thực tế của công trình tại thời điểm cấp phép bán hàng.
Vấn đề thế chấp dự án tại ngân hàng
Dự án đang được thế chấp tại Ngân hàng Quân Đội
Văn bản nêu rõ, chủ đầu tư đã thế chấp dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại Ngân hàng TMCP Quân Đội – Chi nhánh Sài Gòn theo Hợp đồng thế chấp số 169210.23.110.20335847.BD ký ngày 14/11/2023. Tài sản thế chấp là quyền tài sản hình thành từ dự án, tuy nhiên quyền tài sản này không bao gồm quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai.
Ngân hàng đồng ý cho bán dù đang thế chấp
Theo nội dung được trích dẫn từ Thông báo số 500/MB-SGO ngày 05/6/2025 của Ngân hàng Quân Đội, ngân hàng chấp thuận việc chủ đầu tư được bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án khi dự án đang được thế chấp mà không phải giải tỏa, giải chấp, với điều kiện chủ đầu tư thực hiện đầy đủ thỏa thuận tại hợp đồng thế chấp. Đây là thông tin quan trọng mà khách hàng nên lưu ý: dù dự án đang thế chấp, việc mua bán vẫn được ngân hàng cho phép và giám sát theo đúng quy định.
Điều kiện và trách nhiệm của chủ đầu tư
Các điều kiện pháp lý phải đáp ứng
Theo quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023, nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện: đã được khởi công xây dựng theo quy định; có giấy tờ về quyền sử dụng đất; có giấy phép xây dựng, thông báo khởi công và giấy tờ nghiệm thu hạ tầng kỹ thuật tương ứng tiến độ; đồng thời dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư với mục đích xây dựng nhà ở để bán.
Nghĩa vụ bảo lãnh và huy động vốn đúng quy định
Chủ đầu tư có trách nhiệm đảm bảo có ngân hàng thương mại đủ năng lực phát hành thư bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với khách hàng, đăng ký biện pháp bảo đảm liên quan đến thế chấp theo quy định, đồng thời tuân thủ giới hạn huy động vốn: đợt đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, các đợt tiếp theo phù hợp tiến độ nhưng tổng không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, và không quá 95% khi bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Giới hạn về đối tượng mua nước ngoài
Văn bản cũng lưu ý, dự án chưa được phép bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân nước ngoài. Trước khi bán cho nhóm đối tượng này, chủ đầu tư phải liên hệ Sở Xây dựng để được xem xét, xác định số lượng nhà ở riêng lẻ mà người nước ngoài được sở hữu tại dự án theo quy định.
Kết luận
Thông báo số 3750/SXD-QLN ngày 27/6/2025 xác nhận 1.106 căn hộ thuộc khối nhà A1 của dự án Monrei Saigon đã đủ điều kiện pháp lý để bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, dựa trên việc hoàn thành phần móng và tiến độ thi công thực tế đến tầng 3 phần thân. Đây là văn bản pháp lý quan trọng mà khách hàng nên đối chiếu trước khi giao dịch, đặc biệt lưu ý về tình trạng thế chấp dự án tại ngân hàng và các giới hạn về huy động vốn theo từng giai đoạn mà chủ đầu tư phải tuân thủ.
Monrei Saigon