Trước khi một dự án bất động sản chính thức được triển khai xây dựng, quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 là văn bản pháp lý quan trọng bậc nhất, đặt nền móng cho toàn bộ quá trình phát triển sau này. Với dự án Monrei Saigon – tên pháp lý là Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 – quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500 đã được UBND TP Thuận An ban hành, hé lộ nhiều thông số kỹ thuật quan trọng của dự án.
Thông tin chung về quyết định phê duyệt
Cơ quan ban hành và thời điểm phê duyệt
Quyết định phê duyệt Đồ án Quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 1 được Chủ tịch UBND thành phố Thuận An ký ban hành ngày 14/9/2023, với số hiệu 4544/QĐ-UBND. Đây là văn bản pháp lý xác lập các chỉ tiêu quy hoạch cụ thể mà dự án phải tuân thủ trong suốt quá trình thiết kế và thi công.
Căn cứ pháp lý của quyết định
Quyết định được ban hành dựa trên hàng loạt căn cứ pháp lý, từ Luật Quy hoạch đô thị, Luật Xây dựng, các quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng, hạ tầng kỹ thuật và nhà chung cư, cho đến các quyết định liên quan của UBND tỉnh Bình Dương về điều chỉnh quy hoạch chung thành phố Thuận An đến năm 2040 và chấp thuận chủ trương đầu tư dự án.
Vị trí và quy mô khu đất quy hoạch
Vị trí và ranh giới tứ cận
Khu đất được quy hoạch thuộc phường Thuận Giao, thành phố Thuận An, tỉnh Bình Dương, với ranh giới tứ cận: phía Đông giáp đường đất, phía Tây giáp đất dân, phía Nam giáp đất dân và phía Bắc cũng giáp đất dân. Thông tin này cho thấy tại thời điểm lập quy hoạch, khu vực xung quanh dự án phần lớn vẫn là đất dân cư hiện hữu, đường sá đang trong quá trình hoàn thiện.
Xem chi tiết: Vị trí dự án Monrei Saigon
Tổng diện tích khu đất
Tổng diện tích khu đất được lập quy hoạch là 18.146,70m², tương đương khoảng 1,8ha – con số này khớp với thông tin quy mô dự án Monrei Saigon từng được công bố trên các phương tiện truyền thông trước đó.
Tính chất và mục tiêu quy hoạch
Theo quyết định, mục tiêu quy hoạch là xây dựng khu nhà ở phức hợp cao tầng kết hợp thương mại dịch vụ, có môi trường sống với tiện nghi hạ tầng hoàn chỉnh, đồng thời kết nối hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội cho khu vực xung quanh, góp phần xây dựng thành phố Thuận An ngày càng khang trang, nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Các chỉ tiêu quy hoạch quan trọng
Quy mô dân số và số lượng căn hộ
Theo quyết định, quy mô dân số của dự án khoảng 3.811 người, với 2.753 căn hộ – đây là số liệu chính thức được xác lập trong quy hoạch 1/500, có thể khác với số lượng sản phẩm cụ thể được công bố trong tài liệu bán hàng ở giai đoạn sau.
Mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất
Mật độ xây dựng khối đế được quy định ở mức 39,7%, trong khi mật độ xây dựng khối tháp là 37,89%. Hệ số sử dụng đất toàn khu đạt 13,0 lần – đây là các chỉ tiêu kỹ thuật quan trọng, phản ánh mức độ khai thác không gian của dự án so với diện tích đất.
Tầng cao và kết cấu công trình
Về tầng cao xây dựng, phần nổi của công trình có chức năng thương mại – dịch vụ và chức năng ở được quy hoạch từ 36-39 tầng cộng thêm tum, gồm các khối công trình A1, A2, A3, với chiều cao xây dựng tối đa không quá 150m. Phần ngầm gồm 3 tầng hầm. Cụ thể hơn, khối A1 cao 36 tầng (khối đế 2 tầng, khối tháp 34 tầng cộng tum), trong khi khối A2 và A3 đều cao 39 tầng (khối đế 2 tầng, khối tháp 37 tầng cộng tum).
Diện tích sàn và tiêu chuẩn hạ tầng xã hội
Diện tích sàn bình quân nhà ở chung cư được khống chế ở mức không quá 35,09m² sàn/người. Về bãi đậu xe, tiêu chuẩn quy định 20m² chỗ để xe trên mỗi 100m² diện tích sàn sử dụng căn hộ, và 25m² chỗ để xe trên mỗi 100m² diện tích sử dụng thương mại. Tỷ lệ đất cây xanh phải chiếm từ 20% trở lên, đạt tối thiểu 1m² mỗi người, trong khi chỉ tiêu công trình sinh hoạt cộng đồng là 0,8m² mỗi căn hộ. Diện tích dành cho giao thông phải đạt từ 32,15% trở lên.
Cơ cấu sử dụng đất chi tiết
Phân chia đất hỗn hợp giữa lô A1 và lô A2-A3
Theo bảng cơ cấu sử dụng đất, tổng diện tích đất hỗn hợp của toàn khu là 14.503,90m², trong đó lô A1 chiếm 6.357,70m² (tương đương 43,83%) và lô A2-A3 chiếm 8.146,20m² (tương đương 56,17%). Phần diện tích còn lại là 3.642,80m² đất khác, thuộc quy hoạch đường theo quy hoạch phân khu.
Tỷ lệ đất xây dựng công trình, cây xanh và giao thông
Trong lô A1, đất xây dựng công trình (khối A1) chiếm 2.709,48m² (18,68% tổng diện tích), đất cây xanh chiếm 1.679,52m² (11,58%), và đất giao thông, sân bãi chiếm 1.968,70m² (13,57%). Ở lô A2-A3, đất xây dựng công trình (gồm khối A2 và khối A3) chiếm tổng cộng 3.049,14m² (21,02%), đất cây xanh chiếm 2.402,84m² (16,57%), và đất giao thông, sân bãi chiếm 2.694,22m² (18,58%).
Giải pháp tổ chức không gian và hạ tầng kỹ thuật
Hướng tiếp cận và giải pháp kiến trúc
Hướng tiếp cận chính vào khu quy hoạch là từ đường Nguyễn Thị Minh Khai và các đường quy hoạch phân khu N1, D2. Về công năng, các khối công trình được bố trí sảnh đón, căn hộ, khu thương mại – dịch vụ, nhà trẻ, khu vực thang máy, thang bộ, phòng thu rác và khu vực sinh hoạt cộng đồng. Đáng chú ý, tầng 20 của các khối công trình được bố trí gian lánh nạn và hồ bơi – phù hợp với thông tin về tiện ích tầng 20 đã được giới thiệu ở các bài phân tích trước đó về dự án.
Hạ tầng cấp nước, cấp điện và thoát nước
Về hạ tầng kỹ thuật, tổng nhu cầu cấp nước của dự án là 1.779m³/ngày đêm, được dẫn từ hệ thống đường ống hiện hữu trên đường Nguyễn Thị Minh Khai. Về cấp điện, tổng công suất được quy hoạch là 14.300 kVA, với 4 trạm biến áp phục vụ công trình. Về thoát nước thải, tổng lưu lượng nước thải sinh hoạt là 1.483m³/ngày đêm, được xử lý sơ bộ trước khi đấu nối vào hệ thống xử lý nước thải chung của khu vực.
Trách nhiệm phối hợp và thi hành
Yêu cầu phối hợp với dự án lân cận
Quyết định cũng yêu cầu chủ đầu tư phối hợp với chủ đầu tư dự án Khu nhà ở phức hợp cao tầng Thuận An 2 liền kề để thực hiện đấu nối giao thông và thoát nước mưa, nhằm đảm bảo tính đồng bộ về đầu tư hạ tầng kỹ thuật dùng chung cho cả hai dự án.
Trách nhiệm của chủ đầu tư
Theo Điều 2 của quyết định, chủ đầu tư có trách nhiệm công bố công khai đồ án quy hoạch, liên hệ các cơ quan liên quan để thực hiện đấu nối hạ tầng, đồng thời tự chịu trách nhiệm về pháp lý đất đai, phòng cháy chữa cháy và an toàn công trình trong suốt quá trình triển khai dự án.
Kết luận
Quyết định phê duyệt quy hoạch tổng mặt bằng tỷ lệ 1/500 số 4544/QĐ-UBND ngày 14/9/2023 là văn bản pháp lý nền tảng, xác lập các chỉ tiêu quan trọng cho dự án Monrei Saigon – từ quy mô dân số 3.811 người với 2.753 căn hộ, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cho đến cơ cấu tầng cao 36-39 tầng của ba khối công trình A1, A2, A3. Đây là cơ sở quan trọng để khách hàng đối chiếu với các thông tin thương mại được công bố sau này, đồng thời cũng là căn cứ pháp lý mà chủ đầu tư phải tuân thủ trong suốt quá trình phát triển dự án.
Monrei Saigon